Contrato de compra e venda. Nulidade formal. Conversão. Contrato promessa de compra e venda. Promessa de venda de coisa alheia. Execução específica. Sinal. Recurso. Conclusões. Impugnação de facto. Nulidade da sentença

CONTRATO DE COMPRA E VENDA. NULIDADE FORMAL. CONVERSÃO. CONTRATO PROMESSA DE COMPRA E VENDA. PROMESSA DE VENDA DE COISA ALHEIA. EXECUÇÃO ESPECÍFICA. SINAL. RECURSO. CONCLUSÕES. IMPUGNAÇÃO DE FACTO. NULIDADE DA SENTENÇA
APELAÇÃO Nº
1678/12.8TBGRD.C1
Relator: MOREIRA DO CARMO
Data do Acordão: 19-09-2018
Tribunal: TRIBUNAL JUDICIAL DA COMARCA DA GUARDA - GUARDA - JL CÍVEL - JUIZ 2
Legislação: ARTS.293, 350, 410, 441, 442, 830, 874, 892, 1404, 1408 CC, 615 Nº1 D), 640 Nº1 B) CPC
Sumário:

  1. Um contrato de compra e venda nulo por falta de forma, pode e deve, em regra, converter-se num contrato-promessa, desde que verificados os requisitos legais da substância, da forma e da vontade hipotética dos contratantes;
  2. Tal verifica-se se um dos AA quis vender dois imóveis, os RR quiseram comprar, mas o contrato é nulo por vício formal, estando os contratantes e o objecto do negócio perfeitamente identificados, o preço fixado e pago, preço esse correspondente ao valor real de tais imóveis, que foram ocupados pelos RR e onde efectuaram uma construção, realizaram trabalhos e plantaram árvores, e tendo ambas as partes contratantes exarado o contrato em escrito particular assinado pelos outorgantes.
  3. Se esse A. promitente vendedor é um dos outros herdeiros, integrando os referidos dois imóveis herança indivisa, estaremos defronte a uma promessa de venda de coisa alheia, mas que é válida face ao disposto nos arts. 410º, nº 1, parte final, 892º, 1404º e 1408º, nº 1 e 2, do CC, devidamente conjugados.
  4. Os RR promitentes compradores não podem obter a execução específica contra os referidos demais herdeiros por estes não terem outorgado no dito contrato promessa e assim não existir declaração negocial em falta a suprir através de sentença, e também não podem obter tal execução específica contra o A. herdeiro promitente vendedor, por face à recusa em vender dos demais herdeiros a isso se opor a natureza da obrigação assumida (art. 830º, nº 1, do CC).
  5. Do disposto no art. 441º do CC resulta que se presume que tem carácter de sinal toda a quantia entregue pelo promitente- comprador ao promitente-vendedor, ainda que a título de antecipação total (ou princípio) de pagamento do preço, presunção legal juris tantum e como tal ilidível, nos termos do art. 350º, nº 2, do CC.
  6. Num contrato promessa de compra e venda, por conversão de um definitivo, em que se demonstra que um dos AA quis vender dois imóveis, com conhecimento dos demais herdeiros, os RR quiseram comprar, tendo-lhes sido por aquele que os ditos herdeiros concordavam, estando os contratantes e o objecto do negócio perfeitamente identificados, o preço fixado e totalmente pago, preço esse correspondente ao valor real de tais imóveis, que foram ocupados pelos RR, tal realidade deve fazer concluir que o preço pago o foi a título de antecipação total da obrigação futura, a que emergia do contrato prometido, e não como um simples sinal.
  7. Inexistindo sinal não pode o promitente-comprador exigir a sua devolução em dobro, a coberto do art. 442º, nº 2, do CC; nesse caso e não sendo possível o cumprimento do contrato-promessa deve ser devolvido ao promitente-comprador a quantia que entregou como antecipação total do cumprimento.
  8. Caso haja sinal constituído, nos termos desse art. 442º, nº 2, só é possível exigir o dobro se o não cumprimento do contrato for imputável ao outro contraente.
  9. Na situação de validade de um contrato-promessa de coisa alheia, quanto à amplitude da promessa o promitente-vendedor pode assumir uma obrigação de meios, obrigando-se somente a usar de normal diligência no sentido de obter a coisa ou no sentido de obter o consentimento de terceiro a quem pertença ou que sobre ela tenha direitos, e pode assumir uma obrigação de resultado, garantindo ao promissário a celebração do contrato prometido.
  10. Caso seja qualificada como obrigação de meios, só a prova pelo promitente-comprador da actuação culposa do promitente-vendedor origina a aplicação das regras do incumprimento da promessa.
  11. Não se demonstrando, através da factualidade apurada, que o A. promitente vendedor agiu culposamente relativamente a essa obrigação de meios, o sinal tem de ser devolvido aos RR promitentes-compradores. 
  12. Quando as conclusões contenham um fundamento ou razão que não tenha sido exposta/desenvolvida nas alegações deve considerar-se não impugnada, nessa parte, a decisão recorrida, com a consequente impossibilidade de conhecimento, nesse segmento, do objecto do recurso.
  13. Só há nulidade da decisão (art. 615º, nº 1, d), 1ª parte, do CPC) se entre a sua fundamentação e a decisão tirada a final houver contradição lógica; se os factos provados implicarem uma determinada decisão e o julgador tirar outra o que se verifica é um erro de julgamento de direito mas não a apontada nulidade.
  14. Se o recorrente não especificar quais os concretos meios probatórios, constantes do processo ou de registo da gravação realizada, que impunham decisão diversa sobre os pontos que impugnou, a impugnação da matéria de facto deve ser rejeitada, nos termos do art. 640º, nº 1, b), CPC. 

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