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Contrato-promessa de compra e venda |
Artºs. 334° e 410°, n° 3, do CC |
I- Com as formalidades adicionais previstas no artº 410°, n° 3, do CC, preten-deu o legislador tutelar mais eficazmente os interesses do promitente comprador, evitando ou limitando os casos em que a promessa incidia sobre prédios clandestinos ou cuja cons-trução ou habitabilidade não estivesse assegurada pelo necessário licenciamento, ao mes-mo tempo que se procurou dar maior solenidade à promessa, com isso potenciando um maior grau de reflexão por parte dos contraentes, designadamente, dos promitentes adqui-rentes. II- À introdução do formalismo suplementar estiveram ainda presentes a situa-ções de abuso da relação de predominância económica ou informativa das entidades que se dedicavam à construção e à venda de prédios, numa altura em que a inflação galopante levava os interessados a celebrar promessas de compra e venda com entrega de parte substancial do preço a título de sinal. III- Sem descurar a quota de influência que pode ser exerci da através da exi-gência notarial do licenciamento, foram as razões fundamentalmente ligadas à tutela do promitente comprador que justificaram esse requisito adicional. IV- A falta de cumprimento das formalidades complementares deve qualificar--se como invalidade atípica, a meio caminho entre a nulidade e a anulabilidade, que a am-bas vai recolher contributos, embora sem se confundir com uma ou com outra. V- A boa fé é um princípio geral do direito que deve nortear a conduta de todos quantos se relacionam com outros, impondo-lhes uma conduta honesta, correcta e leal, por isso que a valoração dos comportamentos das partes, antes e no momento da celebração do contrato, não pode deixar de ser feita quando, posteriormente, se pretendam extrair as consequências jurídicas. VI- O instituto do abuso do direito, designadamente quando alicerçado nas vi-olações flagrantes das regras injuntivas da boa fé, constitui uma verdadeira "válvula de escape" do sistema jurídico que repele resultados inaceitáveis, por violarem as mais ele-mentares regras de convivência social, podendo afirmar-se que o direito cessa onde come-ça o abuso. VII- Por isso, quando se demonstre serem intoleráveis os efeitos obtidos medi-ante a simples aplicação de certos preceitos, deve fazer-se intervir, com a necessária mo-deração e rigor metodológico, o instituto do abuso de direito. VIII- Se quando estão em causa razões predominantemente de ordem pública o abuso de direito não deverá impedir os efeitos da nulidade, nada obsta à sua aplicação quando as formalidades visam fundamentalmente tutelar as partes, decaindo para segundo plano outros valores. IX- Agem com abuso de direito os promitentes compradores que instauram uma acção pedindo a declaração da nulidade do contrato no seguinte circunstancialismo: apesar de terem reduzido a escrito o contrato, ambas as partes prescindiram do cumpri-mento das formalidades complementares; os promitentes compradores disseram que não era necessário perder tempo e gastar dinheiro no notário, reafirmando que o negócio era plenamente válido e eficaz e assegurando, sob palavra de honra que não eram pessoas de darem o dito pelo não dito; solicitaram ao promitente vendedor a disponibilização imedi-ata da fracção tendo em vista o seu próximo casamento, levando-o assumir compromissos com terceiros; não puseram em causa qualquer aspecto ligado à ponderação e ao conteúdo dos compromissos por escrito assumidos; a fracção autónoma foi posteriormente vendida a terceiros, estando administrativamente regularizada a sua situação. |
Apelação |