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01097 |
Contrato-promessa. Resolução do contrato. Perda do interesse objectivo. Prazo razoável. Incumprimento definitivo. Indemnização. |
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Artº 442º, nº2, 1ª parte e nº4, 433º, 755º, nº1, al. f), 804º, 808º, 1135º, al. h) e 1337º do CC |
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I - Num contrato-promessa de compre e venda de prédio urbano, reduzido a escrito, a cláusula contemporânea segundo a qual a outorga da escritura pública de compre e venda ocorreria depois da verificação de um evento futuro e incerto (condição suspensiva) está sujeita à mesma forma prescrita para o contrato, sob pena de nulidade; II
- Na falta de convenção específica, a resolução do contrato-promessa de compra e venda depende da verificação da perda objectiva de interesse na outorga do contrato prometido ou do decurso de um prazo razoável fixado nos termos do artº 808º do CC; III
- deve qualificar-se como perda objectiva de interesse na celebração do contrato prometido uma situação em que a promitente vendedora, empresa de construção civil, tendo entregue à promitente compradora a fruição de um apartamento e de uma garagem, com o valor locativo de 100 000$00 por mês, contra o pagamento do sinal de 2 600 000$00, do total de 14 000 000$00, na pressuposição de que a assinatura seria celebrada ao fim de 4 meses, se confronta com a total inacção da promitente compradora que, durante 3 anos, se recusou a outorgar a escritura pública, e com o facto de, durante esse período e na pendência da acção, o negócio não lhe ter propocionado o rendimento projectado; IV
- É desnecessária a fixação de um prazo suplementar para cumprimento do contrato prometido quando exista recusa antecipada por parte da promitente compradora ou quando o seu comportamento tenha inequivocamente o mesmo significado; V
- Se a promitente compradora se recusou a receber uma carta registada remetida pela promitente vendedora através da qual era feita a sua convocação para comparecer no Cartório Notarial; se, numa segunda ocasião, deixou de comparecer, apesar de ter sido avisada de que era a "última marcação"; se, finalmente, faltou uma terceira vez, depois de ter sido convocada, deve concluir-se pela verificação de comportamento que equivale à recusa de cumprimento; VI
- Em consequência do incumprimento definitivo e da resolução do contrato-promessa de compra e venda, a promitente vendedora, para além de reter a quantia recebida a título de sinal, a título de cláusula penal destinada a ressarci-la dos prejuízos decorrentes do interesse contratual negativo, tem ainda o direito de exigir a entrega imediata das fracções; VII
- Considerendo que os efeitos da resolução se reportam à data da citação para a acção, a partir de então verifica-se uma situação de mora quanto à entrega das fracções, pelo que a promitente compradora deve ainda indemnizar a promitente vendedora pelos prejuízos decorrentes da falta de cumprimento dessa obrigação. |
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Apelação |
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