|
01780 |
Cessão da exploração de estabelecimento comercial Comunicação ao senhorio (Des)necessidade de escritura pública |
|
|
Arts. 64º nº1 f), 65º, 111º nºs 1, 2 e 115º nº1 do RAU Arts. 1038º nº1 f) e g), 1049º e 1059º nº2do C. Civil Art. 80º nº2 m) do Cód. do Notariado |
|
|
I - A cessão de exploração de um estabelecimento instalado em prédio arrendado, uma vez que não é só o dono do prédio, em que funciona o estabelecimento, que pode dá-lo à exploração, mas, igualmente, o arrendatário, dono do estabelecimento comercial, sem embargo de o arrendatário ser o mesmo, do ponto de vista jurídico, implica, necessariamente, a cedência a terceiro, absolutamente estranho ao contrato de arrendamento, do gozo do prédio. II
- Aplicando-se, subsidiariamente, à cessão de exploração as normas do trespasse que regulam a dispensa da autorização, outrotanto deve acontecer com aquelas que exigem a comunicação ao senhorio, quando é certo que, nesta última hipótese, ao invés do que se verifica com o trespasse, não ocorre a substituição do arrendatário, quando exista no prédio onde se encontra instalado o estabelecimento, que permanece o mesmo. III
- Independentemente da continuação da pessoa do arrendatário e de ser este quem paga as rendas, após a cessação da exploração do estabelecimento, a comunicação tem por finalidade permitir ao senhorio saber para quem passa a utilização deste, quem ocupa o imóvel e quem é o locatário, com vista a poder, prontamente, certificar-se da sua existência e circunstâncias que a rodeiam e, em especial, formar um juízo sobre se é ou não autorizada, por lei ou pelo contrato. IV
- Embora não seja necessária a autorização do senhorio, para que o contrato de locação de estabelecimento comercial seja válido e eficaz, já o é, contudo, a comunicação da cedência do gozo do locado, através da locação de estabelecimento, no prazo de quinze dias, a partir da realização do acto, sob pena de ser «res inter alios acta», em relação ao locador, dando-lhe, implicitamente, fundamento para a resolução, por cedência ineficaz do gozo, em consonância com o que acontece com o trespasse, por força do preceituado pelo artigo 111º nº2, do RAU, por interpretação extensiva dos artigos 1038º nº1 f) e g), do CC, e 64º nº1 f) do RAU. V
- Sendo certo que, no domínio dos contratos, a lei aplicável aos efeitos é, por via de regra, a mesma que vigorava à data da celebração do negócio, a lei vigente à data da celebração deste é, igualmente, a aplicável à validade do acto constitutivo, com exclusão da lei nova. VI
- Não sendo válido o contrato de cessão de exploração do estabelecimento comercial, por ausência de forma legal, não é o mesmo susceptível de dar origem a qualquer nova relação jurídica, criando obrigações para os intervenientes, não derivando do acto praticado os efeitos próprios daquela. VI
- A ocupação do arrendado, pelo cessionário, através de um contrato inválido, por inobservância da forma legal da escritura pública, é ineficaz em relação ao senhorio, e determina a nulidade do contrato de cessão de exploração, invocável a todo o tempo, por qualquer interessado, podendo ser declarada, oficiosamente, pelo Tribunal, conferindo ao autor-senhorio o direito à resolução do contrato de arrendamento comercial, com base no disposto pelo artigo 64º nº1 f), do RAU. |
|
Apelação |
|